本文作者——陆仰川｜资深媒体人
如果一家快餐店，一套房产38年赚了1亿港元，而卖几十年的汉堡却未必能赚这么多，你会不会觉得不可思议？
这样的故事，正在麦当劳香港上演。
最新消息显示，麦当劳再次出售香港一处自持物业，以1.26亿港元成交。至此，自启动出售计划以来，麦当劳已经卖掉11间香港商铺，累计回笼资金超过10亿港元，仅2026年就已经套现超过6亿港元。
一家年收租超100亿美元的“隐形地产巨头”，为何要在此时密集抛售香港核心资产？
抛售加速度：从“惜售”到“清仓”
麦当劳在香港的自持物业出售计划，启动于2025年7月。当时它手握23间商铺，总市值约30亿港元，首批8处标售市值约12亿港元。仲量联行作为独家代理，将标的铺位定在尖沙咀、铜锣湾、旺角等核心地段。
但计划赶不上变化。2025年全年，麦当劳仅售出元朗、旺角、坚尼地城、慈云山、大角咀5处物业，成交总值约3.71亿港元，节奏堪称试水。
进入2026年，画风突变。1月铜锣湾铺1.19亿港元成交，创系列单价最高纪录；3月美孚万事达广场9350万港元、屯门康丽花园6561.9万港元；6月鲗鱼涌栢蕙苑约1.1亿港元；7月深水埗9300万港元、大埔昌运中心1.26亿港元，半年内6宗交易，套现超6亿港元，是2025年全年的1.6倍。
从分批试探到加速清仓，麦当劳的抛售节奏明显提速。目前23间自持物业已售出11间，剩余12间按计划将在2026至2027年间完成处置。
售后回租：卖楼不卖店，租金照付
一个关键细节被很多人忽略：麦当劳卖掉的每一间商铺，都附带长期租约，最长直至2036年。
以大埔昌运中心为例，新买家是马来西亚企业SKS TAIPO LIMITED，接手后即可享有稳定租金收益。铜锣湾物业成交后，麦当劳以每月59.7万港元回租，新买家年化租金回报率约6%。深水埗永联大厦的巨铺同样带租约出售，麦当劳继续承租开店。
这套模式的专业术语叫“售后回租”。对麦当劳而言，产权变现、经营权保留；对买家而言，核心地段+长期租户+稳定现金流，近乎类债券资产。
但问题在于：麦当劳为何甘愿从房东变租客？
答案藏在它的全球收入结构里。2024年，麦当劳全球租金收入高达100.17亿美元，占特许经营总收入157.15亿美元的63.7%，占总收入259.2亿美元的38.6%。租金，才是麦当劳真正的主业。
然而，香港市场的租金回报率正在侵蚀这一逻辑。2025年二季度，香港核心区街铺估算回报率仅约2.47%（仲量联行数据），远低于麦当劳全球平均水准。铜锣湾、尖沙咀、旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%，空置率攀升。铜锣湾从5.3%升至13.2%，旺角9.5%，中环8.6%。
当收租的性价比下降，变现的吸引力便上升。麦当劳用38年5.5倍的资本增值兑现，一次性回笼资金，再投向更高增长市场。这笔账，不难算。
香港商铺的结构性困境：空置率与租金的双杀
麦当劳的抛售时机，踩在了香港商铺市场的周期底部。
2025年一季度，香港四大核心购物区（中环、铜锣湾、尖沙咀、旺角）街铺空置率升至12.1%，创近四年半新高，897间吉铺（结业待租铺）空置。二季度铜锣湾空置率更是飙至13.2%。仲量联行数据显示，截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率同步上升至10.5%新高。
租金端同样疲软。核心区街铺租金较2014年峰值下跌超70%，部分商圈单位租金较高峰时期跌去六至七成。2024年二季度铜锣湾街铺平均月租822港元/平方英尺，不及2019年1520港元的六成。
港人北上消费趋势是核心压力源。尽管访港旅客人次稳步回升，但本地消费持续外流，零售及餐饮市道复苏乏力。2024年5月香港零售业总销售额同比下跌11.5%，商铺需求端缺乏支撑。
对麦当劳而言，此时出售面临的是买方市场，但它恰恰利用了这一点。核心地段、长期租约、品牌租户，这三重标签使其物业在低迷市况中仍具稀缺性。马来西亚资本接盘大埔铺，正是看中麦当劳不会跑的信用背书。
全球战略转型：从地产帝国到品牌运营商
麦当劳的香港抛售，绝非孤立动作，而是全球轻资产战略的延续。
2017年，麦当劳将中国内地及香港业务80%特许经营权出售给中信资本与凯雷集团，自身持股降至20%，彻底退出日常运营。2023年，它又从凯雷手中回购28%股权，持股比例提升至48%，与中信资本联合体52%形成双股东结构，但运营仍由本地团队主导。
这一架构设计的核心逻辑是：麦当劳全球不再追求经营利润，而是锁定品牌授权费+租金差价。它从汉堡卖家转型为品牌房东，再向供应链管理者升级。
香港商铺的处置，是这一转型的最后一块拼图。香港单店物业价值远超运营利润，资产过重、回报偏低，与全球战略方向不符。出售自持商铺释放的巨额资本金，可转向高增长市场的新店开发、数字化技术投入，或用于回购股票、提升股东回报。
2026年一季度，麦当劳全球营收65.17亿美元，同比增长9.4%，净利润19.83亿美元，增长6.2%，全球同店销售额增长3.8%。但市场定价趋于谨慎，市盈率从27-28倍压缩至22-23倍，股价一度探至52周新低。
在增长可持续性受质疑的背景下，卖楼回血既是财务优化，也是向资本市场传递“轻资产、高现金流”信号的叙事需要。
谁接盘？谁受益？谁该警惕？
麦当劳香港商铺的买家图谱，正在呈现多元化特征：马来西亚企业、本地投资者、机构资本均有入场。铜锣湾物业6%的租金回报率，在核心资产荒的当下，对追求稳定收益的长期资金具备吸引力。
但对普通投资者而言，跟着麦当劳买铺未必是稳赚策略。香港商铺空置率上行、租金疲软、消费外流，这一核心矛盾并未因麦当劳的退出而缓解。其物业的品牌溢价（麦当劳作为租户的信用背书）在交易完成后即转移给新业主，但租约到期后的续租谈判、租金调整空间，仍取决于届时市场景气度。
更值得玩味的是麦当劳的双面角色：它既是香港零售地产的最大空头之一（持续抛售），又是最大多头之一（回租经营、持续开店）。这种“做空资产、做多运营”的套利结构，恰恰印证了其战略重心已从地产增值转向品牌变现。
结语：一个时代的落幕
1975年，麦当劳在香港铜锣湾百德新街开出第一家餐厅。2025年，它迎来进驻香港50周年，却选择在这一年启动全部23间自持商铺的清仓计划。
50年间，香港从制造业中心转型为国际金融枢纽，零售地产经历了从铺王神话到吉铺遍地的周期轮回。麦当劳的抛售，既是对这一周期的精准套利，也是对其自身商业模式的重新定义，它不再是那个靠买铺囤地发家的隐形地产商，而是一个将麦当劳三个字本身作为最大资产的轻资产平台。
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